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任志强悲观看楼市 中指观点:房企需适应“差异化”竞争

2014/12/15 14:57:37 点击:1132
     12月9-11日,中央经济工作会议在北京举行。会议分析了当前国内外经济形势,提出2015年经济工作的总体要求和主要任务。会议指出,我国经济正在向形态更高级、分工更复杂、结构更合理的阶段演化,经济发展进入新常态,正从高速增长转向中高速增长,经济发展方式正从规模速度型粗放增长转向质量效率型集约增长,经济结构正从增量扩能为主转向调整存量、做优增量并存的深度调整,经济发展动力正从传统增长点转向新的增长点。
    尽管会上仍未提及房地产,但经济新常态下房地产行业的走向依然备受关注。在日前召开的“全联房地产商会2014年会”上,房企老总们对房地产行业的未来走向看法不一。
    一向坚定看多楼市的全联房地产商会执行会长任志强,此次对后市首次表现出谨慎悲观的态度。
    任志强表示,从刚公布的11月房地产运行数据看,国房景气指数已经超过历史最低点,而且还在继续下滑;当月房地产开发投资增速已经连续三个月低于10%,到年底和明年年初,持续下滑的趋势不会改变;土地购置面积不足以支撑明年的销售,新开工量也再次下降;房地产开发资金来源已经降到历史最低点,意味着房企没有更多余力用于投资和生产了。
    “到目前为止,维持10%左右的投资增速已经是竭尽全力了。”任志强说,“最严重的问题是我们的库存在不断加大,目前预售面积已经超过6亿平方米,达到历史高峰,库存压力不仅出现在大城市,二三四线城市都出现了。”
    任志强认为,如果底部运行在一个较长的周期,会有很多企业面临现金压力问题、资金周转问题、银行信贷问题、高利贷问题。如果货币政策和财政政策不改变的话,这个周期就会加长,不能试图因为降息、“9·30”房贷新政以及其他一些政策而过度乐观,要消化现有的库存,可能会持续比较长的时间。“到目前为止我们没看到任何理由能阻止投资持续向下的趋势,因此,希望所有的企业做好长期的思想准备。”任志强说。
    与任志强的观点不同,恒大地产总裁夏海钧对房地产业未来发展更加乐观。他赞同房地产业已经从高峰逐渐进入下行通道的大趋势,认为明年房价将维持在一个平稳的状态,但是销量会有上升,房企去库存、增加销量会成为明年的一个主旋律。同时,行业集中度会进一步提高,很多中小企业会面临更加困难的境地,对大企业而言则是一个并购的机遇。另外,明年房地产企业在金融创新方面会走得更快更远,房地产企业可能会更加多元化。
    “总的来说,由于国家大的经济形势处在一个下行通道里,国家无论怎样调整,对房地产来说都会有一个较好的生存空间,我们对房地产未来的发展充满信心。”夏海钧说。
    与夏海钧的观点类似,越秀集团董事长张招兴也认为,经济新常态下,房地产反而不用太担心,虽然房地产行业以后没有以前那种疯狂时期的好日子了,但也不会很难过,因为房地产只要难过,可能中国经济就很难过。
    荣盛地产董事长耿建明同样长期看好房地产市场。他认为,房地产眼前比较困难,触底还需要一个过程,因为整个经济在下行,收入在减少,市场库存量在加大,但房地产长期还是看好的。
    而从中国指数研究院对中央经济会议的解读报告来看,中指数据对2015年宏观环境及房地产业发展做出以下判断:
    经济增速或将放缓至7%~7.2%
    经济工作会议明确,“全年主要目标和任务可望较好完成”,我们预计全年GDP增速将在7.4%左右。明年内外部经济环境将持续复杂,近期多家机构将明年GDP增速预期下调至7%或以下。但我们认为,2015年为“十二五”收官之年,基建及地方新型产业投资将起到重要的拉动作用,7%以上的增长速度有望继续保持,出于经济发展考虑对房地产行业出台全面刺激政策的可能性较小。
    货币政策适度调整原则下降息、降准可期
    2014年央行多次实施货币工具对市场资金流动性进行调节,11月下旬超预期提前降息。为实现调整增长方式、培育新增长点的目标,会议指出“积极的财政政策要有力度,货币政策要更加注重松紧适度”,我们预计明年的货币环境将继续做出宽松向调整,降息、降准预期持续加强。但在市场化选择的背景下,整体货币环境改善并不代表房地产行业资金面全面向好,中小房企仍将面临显著的资金压力。
    继续加大信贷、财税对住房消费的支持力度
    提振内需、促进消费仍将是下一阶段我国经济发展的重要动力,2015年针对住房消费的差别化信贷政策或将进一步调整,改善型购房需求将得到更多支持。此外,房地产税制改革逐步推进,契税、营业税等交易环节税费也将陆续得以梳理。
    农村土地有望实现“同地同权同价”
    十八届三中全会提出建立城乡“同地同权同价”的土地市场,本次会议再度明确“完善农村土地经营权流转政策”、“健全公开规范的土地流转市场”,当前土地承包经营权的确权登记工作正是基础。在权属清晰、完善的前提下,农村土地制度改革工作有望进一步提速,针对集体建设用地的入市流转办法也将得以明确。
    以京津冀为代表的区域协同发展提速
    2014年京津冀一体化上升为国家战略,“一带一路”、长江经济带、自贸区等区域协同发展模式步入快行道,这也将是我国下一阶段新的经济增长点之一。打破地区藩篱、优化资源配置,将在进一步提升区域中心城市竞争力的同时,为非中心城市带来发展机遇,而城市发展带来的产业升级、人口输入将直接带动当地房地产市场需求规模。
    房地产企业需适应风险消化期的降速发展

    1998-2013年,全国商品房销售面积复合增速达17%,销售额增速更是高达26%,行业快速发展时期过热投资投机需求带来的隐性风险持续累积,并在经济增速下调时逐渐显化。会议指出,当前经济环境风险总体可控,“但化解以高杠杆和泡沫化为主要特征的各类风险将持续一段时间”,且“全面刺激政策的边际效果明显递减”。可以看出,以往房地产业依靠高杠杆、强政策刺激的发展模式将面临改变,高库存背景下房企要各施其能,适应由“数量扩张、价格竞争”转向“质量型、差异化”的竞争模式。

——摘自《搜房产业网》