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抵押的房地产在进入强制处置程序后评估报告中应披露的税费有哪些?

2014/6/23 16:28:46 点击:1064
 

第一部分   税  金

一、个人转让二手房产应缴税费:

1、营业税及附加:营业税税率为5%;城建税按营业税额的7%计算缴纳;教育费附加按营业税额的3%计算缴纳;地方教育附加按营业额的2%计算缴纳。

(1)住宅类物业:

①按出售额全额征收:个人将购买不足5年的住房(含普通住房及非普通住宅)对外销售的。——不足5年,是指其房屋产权证的核准发证日期或契税完税证的填发日期与出售该房产时房地产交易机构受理交易申请的日期不够5年。

②税收优惠:个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。——同时符合以下三个标准为普通住房:住宅小区建筑容积率在1.0以上;单套建筑面积144平方米以下或套内建筑面积120平方米以下;实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以下。

(2)非住宅类物业:

个人出售非住房(商铺、厂房、车库等),销售时按其售房收入减去购房价款(购房发票上列示的金额)后的差额征收营业税。

2、个人所得税:税率为20%。

(1)住宅类物业:

①按个人所得收益全额征收:个人出售自用未超过5年的住房,按出售价减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额,按20%的适用税率征收个人所得税。

②税收优惠:对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税。

(2)非住宅类物业:

个人出售非住房(商铺、厂房、车库等),销售时按其售价减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额,按20%的适用税率征收个人所得税。

3、土地增值税:

纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额为增值额。土地增值税采用四级超率累进税率,即 增值额≤扣除项目金额50%的,土地增值税税额=增值额×30% ;增值额≤扣除项目金额100% 的,土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5% ;增值额≤扣除项目金额200% 的,土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15% ;增值额>扣除项目金额200%的 ,土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35% 。

(1)住宅类物业:对个人销售住房暂免征土地增值税。

(2)非住宅类物业:个人出售非住宅,出售时有增值收益的,禅城区、三水区、按销售总额的6%的核定征收率征收土地增值税;南海区、高明区、顺德区采用四级超率累进税率征收。

4、印花税:按商品房销售合同为产权转移书据征收印花税,税率为0.05%。

(1)住宅类物业:个人销售住房暂免征印花税。

(2)非住宅类物业:个人出售非住宅,按商品房销售合同为产权转移书据征收印花税,税率为0.05%。

二、单位转让二手房产应缴税费:

1、营业税及附加:营业税税率为5%;城建税按营业税额的7%计算缴纳;教育费附加按营业税额的3%计算缴纳;地方教育附加按营业额的2%计算缴纳;堤围防护费按应交营业税的计税金额的1.2‰缴纳计算缴纳。

单位出售二手房产(含住宅及非住宅类物业),销售时按其售房收入减去购房价款(购房发票上列示的金额)后的差额征收营业税。

2、企业所得税:

如为查账征收的,其售房收入并入当期利润缴纳企业所得税。如果是核定征收的,其售房收入按核定应税所得率计算应纳税所得额,依25%税率预缴企业所得税。

3、土地增值税:

(1)住宅类物业:单位出售普通住房,出售时有增值收益的,禅城区、三水区按销售总额的5%征收土地增值税,南海区、高明区、顺德区按采用四级超率累进税率征收。

(2)非住宅类物业:单位出售其他房产(非普通住房、商铺、厂房、车库等),出售时有增值收益的,禅城区、三水区按销售总额的6%征收土地增值税。南海区、高明区、顺德区按采用四级超率累进税率征收。

4、印花税:按商品房销售合同为产权转移书据征收印花税,税率为0.05%。

第二部分   诉讼费用

当抵押房产进入司法处置程序,委托拍卖方应当向人民法院交纳的诉讼费用包括案件受理费;申请费。另外,证人、鉴定人、翻译人员、理算人员在人民法院指定日期出庭发生的交通费、住宿费、生活费和误工补贴等由法院代为据实收取。上述费用将会在房产拍卖所得款先行扣除。根据《诉讼费用交纳办法》具体收费标准如下:

一、案件受理费:

1、不超过1万元的,每件交纳50元;
2、超过1万元至10万元的部分,按照2.5%交纳;
3、超过10万元至20万元的部分,按照2%交纳;
4、超过20万元至50万元的部分,按照1.5%交纳;
5、超过50万元至100万元的部分,按照1%交纳;
6、超过100万元至200万元的部分,按照0.9%交纳;
7、超过200万元至500万元的部分,按照0.8%交纳;
8、超过500万元至1000万元的部分,按照0.7%交纳;
9、超过1000万元至2000万元的部分,按照0.6%交纳;
10、超过2000万元的部分,按照0.5%交纳。

二、申请费:

1、申请执行费:执行金额或者价额不超过1万元的,每件交纳50元;超过1万元至50万元的部分,按照1.5%交纳;超过50万元至500万元的部分,按照1%交纳;超过500万元至1000万元的部分,按照0.5%交纳;超过1000万元的部分,按照0.1%交纳。

2、申请财产保全费:财产数额不超过1000元或者不涉及财产数额的,每件交纳30元;超过1000元至10万元的部分,按照1%交纳;超过10万元的部分,按照0.5%交纳。但是,当事人申请保全措施交纳的费用最多不超过5000元。

除上述两大部分费用外,可能还存在鉴定、公告、勘验、评估、拍卖等费用,由于这些费用发生的不确定性及实际收费因存在的市场议价与收费标准的差异,在此不作列示。